Nouveaux critères de recherche, hausse des prix, essor du digital, pénurie dans le neuf, résistance de l'ancien... My Golden Key vous dévoile les 10 éléments clés du marché.
1 - L'essor du digital
Le premier confinement en mars 2020 a mis en évidence l'importance du digital dans le secteur de l'immobilier. Tout le monde a dû s'adapter et/ou accélérer son rapport au numérique ; professionnels comme particuliers. Le digital devient un incontournable : signature électronique à distance (décret avril 2020), recherches immobilières, visites à distance depuis son canapé, tenue d'assemblées générales de copropriété en ligne, data, IA, émergence de nouveaux modèles comme le coliving... C'est toute la chaine du logement qui est touchée, de la recherche foncière à l'achat/vente/location en passant par les enjeux de la transition énergétique. L'agence My Golden Key a fait le choix de commencer son activité 100% sur internet car 80% des candidats à l'achat d'un bien consultent Leboncoin en premier. Nous sommes également très présentes sur les réseaux sociaux car les français trouvent dans ce moyen de communication un lieu unique d'expression et d'informations.
2 - La résistance du marché de l'ancien
L'année 2020, marquée par la pandémie, aura épargné l'activité de l'immobilier ancien et le premier trimestre 2021 le confirme. Selon les dernières statistiques des notaires et des professionnels du secteur (réseaux et fédérations), le marché tient bon. L'activité des transactions se poursuit à un rythme élevé surtout dans les campagnes.
Ci-dessous des exemples de projection du pouvoir d'achat immobilier (source Cafpi).
3 - Les nouveaux critères d'espaces et de verdure
Le confinement a été un véritable accélérateur de tendances. Les envies d'espace, de nature, de qualité de vie ont été au coeur des recherches immobilières. Le désir d'un logement plus grand a été plébiscité, quitte à s'éloigner de la métropole. Cependant, le processus de décision est long car il n'est pas évident de changer d'emploi, de lieu de vie à plusieurs que ce soit en couple, avec les enfants...
4 - Les villes moyennes au coeur des changements
Pouvoir d'achat immobilier, qualité de vie, télétravail, temps de transports... des villes moyennes peuvent profiter du rééquilibre territorial. Parmi les nombreuses enquêtes qui vont en ce sens, l'étude de La Fabrique de la Cité, souligne que les Français considèrent la ville moyenne comme une ville charnière. Loin de l'image de la ville sur le déclin, où l'on s'ennuie, la ville moyenne est perçue comme plus dynamique qu'il y a 10 ans. Ce qui attire ? La tranquillité, la proximité avec la nature, le coût de la vie, les logements plus spacieux...
5 - Les nouvelles conditions d'octroi des prêts
À la sortie du confinement, afin de soutenir le marché et de permettre à un plus grand nombre d'accéder à la propriété, les recommandations adressées aux banques par Bercy ont été assouplies. Il y a une plus grande souplesse pour l'accès au crédit, notamment vis-à -vis des ménages les plus modestes (la durée maximale des crédits peut atteindre 27 ans au lieu de 25 ans ; la part des mensualités d'emprunt est portée à 35% des revenus des ménages au lieu de 33%. L'emploi restant le critère non négligeable et encore plus dans le contexte économique actuel. Mais à partir du 1er janvier 2022 ce qui n'était qu'une recommandation en décembre 2019 deviendra une obligation, a annoncé le Haut Conseil des Stabilités Financières, le taux d'endettement maximal sera de 35% et la limitation de la durée de remboursement à 25 ans.
En effet, le taux d'endettement c'est à dire la part des revenus d'un ménage consacré au remboursement du crédit est maintenu à 35% mais inclura au 1er janvier 2022 le coût de l'assurance emprunteur.
6 - L'attractivité des taux d'intérêt
Parmi les boosters du marché : les taux d'intérêts sont restés bas durant un an pour s'établir en février 2021 autour de 1,14% en moyenne, toutes durées confondues (source : Observatoire Crédit logement/CSA). Une aubaine pour de nombreux ménages en capacité d'acheter, en prenant en compte le taux d'endettement à ne pas dépasser. Mais attention une remontée des taux d'ici la fin de l'année n'est pas impossible même si les banques souhaitent encore, en ce dernier trimestre, accompagner l'achat immobilier à travers le financement.
7 - La légère baisse des prix à Paris
C'est une première depuis longtemps, même si c'est infime, les prix dans la capitale reculent. Sur trois mois, il y a eu une inversion de tendance (-0,5% à -0,7%). Cette baisse est légère mais depuis 5 ans, les prix augmentaient régulièrement entre 5 à 8% par an.
8 - Les réformes de la politique du logement
Depuis janvier 2021, pour l'APL, le calcul des aides est modifié. Il prend en compte les revenus perçus au cours des 12 derniers mois, avec une réactualisation tous les 3 mois. Côté location, toute plateforme de location meublée touristique doit préciser si l'offre émane d'un particulier ou d'un professionnel. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est modifié en étant soumis aux cotisations sociales.
9 - La pénurie du marché du neuf
Dans le neuf, de nombreux voyants sont dans le rouge : recul des mises en chantiers, baisse des permis de construire, report de certains projets immobiliers avec l'arrivée de nouvelles équipes municipales, pénurie d'offre et réservations en chute... si l'activité de l'ancien résiste, le logement neuf souffre. Et c'est le cas pour les mises en vente qui régressent fortement.
10 - Les enjeux de valeur vertes des biens
La "valeur verte" prend de plus en plus d'importance pour la vente et la location des logements. Les biens qui n'auront pas été rénovés pour sortir des classes F et G seront interdits à la location. L'interdiction de la location des logements classés G prendra effet en 2025 puis celles des logements classés F en 2028. D'autre part, depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est plus informatif mais opposable. Son contenu et sa méthode de calcul sont également modifiés. Ce document qui indique au futur acquéreur ou locataire une estimation de la consommation énergétique d'un logement et son taux d'émission de gaz à effet de serre, notamment à travers les étiquettes énergie, devient plus lisible et plus fiable.
Comment va évoluer le marché ?
Les incertitudes, le manque de visibilité rendent les projections hasardeuses. Il est encore difficile de mesurer les effets de la crise. Avec des fractures économiques et sociales qui se creusent, de nombreux projets immobiliers pourraient être abandonnés, reportés, décalés. Laissant place à l'émergence de marchés immobiliers à plusieurs vitesses, selon les secteurs géographiques et les situations financières. Après la santé, la priorité demeure plus que jamais la perspective de l'emploi et le pouvoir d'achat. Si la solvabilité des acquéreurs est le critère clé, la confiance constitue l'un des moteurs essentiels de l'immobilier.
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